Gdzie wynajem mieszkania potaniał, a gdzie podrożał? Czy da się na nim zarobić więcej niż na lokacie?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Koszty najmu rosły przez całą ostatnią dekadę – zmienił to niespodziewanie dopiero rok 2020.
Koszty najmu rosły przez całą ostatnią dekadę – zmienił to niespodziewanie dopiero rok 2020. 123RF.com
Eksperci sprawdzili, w których miastach najem się obecnie opłaca. Podsumowali też mijającą dekadę na rynku najmu.

Wynajem mieszkania w ciągu ostatniej dekady podrożał w wielu miastach nawet o 22–55 proc – podali eksperci Expandera i Rentier.io. Mieszkania na wynajem potaniały dopiero w czasie pandemii, choć nie wszędzie. To dobre wieści dla lokatorów, ale gorsze dla właścicieli mieszkań, którym trudniej dziś na swoich lokalach zarobić. Jednak nawet mimo spadków przeciętna rentowność mieszkania jest wyższa niż rentowność lokaty.

Wynajem mieszkania od 10 lat coraz droższy. Czynsze ścięła dopiero pandemia

Grudzień 2020 r. zamyka nie tylko rok pandemii, ale też dekadę dynamicznych zmian, co skłoniło ekspertów Expandera i Rentier.io do szerszego spojrzenia na rynek najmu. Patrząc z perspektywy najemcy, można tylko złapać się za głowę. Według Narodowego Banku Polskiego od połowy 2010 do połowy 2020 r. czynsze i inne koszty wynajmu wzrosły ogromnie:

  • Warszawa – o 22 proc.,
  • Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Wrocław – o 41 proc.,
  • Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra – o 55 proc.
wynajem mieszkania
Zmiany kosztów najmu na przestrzeni dekady. Expander i Rentier.io na podstawie danych NBP

Lokatorzy odetchnęli dopiero w 2020 r., kiedy pandemia spowodowała spadki kosztów najmu (choć oczywiście zarazem wielu osobom pogorszyły się zarobki). Połowa z 16 badanych miast potaniała w stosunku do zeszłego roku. Jeśli porównać czynsze z tymi sprzed dwóch lat, wyróżniają się zwłaszcza Warszawa, Kraków i Gdańsk, gdzie jest dziś o 4 proc. taniej niż w 2018 r.

Mniej powodów do radości mają mieszkańcy pozostałych miast. Najbardziej ucierpiały portfele najemców w:

  • Białymstoku – najem o 15 proc. droższy niż w 2018 r.,
  • Szczecinie – najem o 13 proc. droższy niż w 2018 r.,
  • Katowicach – najem o 10 proc. droższy niż w 2018 r.

Na razie trudno przewidywać, czy te duże zmiany na minus i na plus to chwilowe zachwianie rynku, czy zjawisko długotrwałe. Wszystko zależy od tego, jak szybko świat upora się z pandemią – jeśli w 2021 r. powróci normalna turystyka oraz nauczanie stacjonarne na uczelniach, czynsze najmu zapewne znowu zaczną rosnąć.

wynajem mieszkania
Średnie stawki najmu w listopadzie 2020 r. Expander i Rentier.io

Na najmie trudniej zarobić, ale łatwiej niż na lokacie

O ile ostatnia dekada była kiepska dla lokatorów, o tyle właściciele mieszkań mogli tylko zacierać ręce. Od 2014 r. rentowność najmu mieszkania jest wyższa niż rentowność lokaty bankowej. Szczyt tego trendu przypadł w 2019 r., kiedy to mieszkanie pozwalało uzyskać zysk o 6 proc. wyższy niż lokata. Nic dziwnego, że Polacy masowo inwestowali w lokale – według Ministerstwa Finansów w 2019 r. liczba osób, które zapłaciły ryczałtowy podatek od przychodów z najmu, była o 12 proc. wyższa niż w 2018 r.

Wszystko zmieniła jednak pandemia. Według wyliczeń Expandera i Rentier.io średnia rentowność najmu w 16 największych miastach Polski to obecnie 3,86 proc. (przy założeniu, że lokal ma najemcę przez 11 miesięcy w roku). To wciąż 10 razy więcej niż zysk netto z lokaty (średnio 0,34 proc.), ale trzeba brać poprawkę na to, że trudno jest dziś znaleźć najemców. Jeśli mieszkanie będzie wynajęte tylko przez 6 miesięcy rocznie, średnia rentowność spada do 1,33 proc. netto – a i to tylko dla mieszkań kupionych bez zaciągania kredytu. Jeśli inwestor spłaca kredyt, zysk będzie jeszcze niższy.

– Rentowność netto to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10 proc. przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy – podają eksperci Expandera i Rentier.io.

Dla mieszkań kupionych z kredytem hipotecznym od przychodów z najmu należy odliczyć dodatkowo także ratę kredytu. Jak widać, kosztów do odjęcia jest sporo, dlatego każda inwestycja w mieszkanie na wynajem powinna być poprzedzona dokładną analizą rentowności.

wynajem mieszkania
Średnie stawki najmu w listopadzie 2020 r. Expander i Rentier.io

Od 2021 r. zmiany w opodatkowaniu przychodów z najmu

Dla osób, które inwestują w mieszkania na wynajem, kolejna duża zmiana nadejdzie już w 2021 r. Zmienia się bowiem sposób opodatkowania przychodów z najmu. Zgodnie z nowymi przepisami zarówno najem prywatny, jak i najem w ramach działalności gospodarczej będzie można rozliczać na zasadzie ryczałtu. Dla rozliczających się ryczałtem ustalono następujące stawki:

  • podstawowa stawka 8,5 proc. – większość przychodów związanych z najmem,
  • stawka 12,5 proc. od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł.

Uproszczenie zasad rozliczania najmu powinno przypaść do gustu inwestorom – do tej pory często musieli oni kłócić się z fiskusem przez niejasne przepisy. Urzędnicy nieraz bowiem stwierdzali, że najem prywatny spełnia przesłanki, żeby uznać go za najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej, co oznaczało konieczność zapłacenia wyższego podatku.

[QUIZ] Rozpoznasz te słynne budynki po fragmencie? To trudniejsze, niż sądzisz

Kredyt hipoteczny, to coraz większe ryzyko. UOKiK ostrzega.

Wideo

Materiał oryginalny: Gdzie wynajem mieszkania potaniał, a gdzie podrożał? Czy da się na nim zarobić więcej niż na lokacie? - Polska Times

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie